freshなかやま・ミックスニュース-2006
様々なケースで役立つ「定期借家制度」
1.3月1日は「定期借家の日」
平成12年3月1日、定期借家制度を創設した借地借家法の一部改正部分が施行されたことに伴い、定期借家推進協議会は「良質な賃貸住宅等を市場に供給すること」を目的に3月1日を「定期借家の日」と制定し、その普及推進を図っております。
2.「定期借家制度」とは
従来の賃貸借契約は、正当な事由（貸主がその建物を自己使用するなど）が存在しない限り、貸主からの更新拒絶ができず、自動的に契約が更新されるのに対し、「定期借家契約」は、契約で定めた期間の満了により、更新されること無く確定的に賃貸借契約が終了する契約です。（双方が合意すれば新たに再契約できます）
3.「定期借家契約」の成立
「定期借家契約」を締結するためには、次の要件が必要です。この要件を満たさないと「定期借家契約」とは見なされず、従来型の普通借家契約として扱われます。
1.建物賃貸借について一定の契約期間を定めること
当事者が一定の賃貸借期間を定めることが必要です。例えば建物を「2年間に限って賃貸借する」と言う様にです。1年未満でも期間は設定できます。
2.契約の更新が無いこととする旨の特約を定めること
「契約の更新が無いこととする」、という特約を当事者が結ぶことが必要です。
3.公正証書等の書面により契約すること
公正証書は例示としてあげられているので、公正証書でなくとも、一般の書面による契約であれば定期借家契約を締結できます。弊社では業協会指導による指定書式で実務を行っております。
4.契約の前に、賃貸人が賃借人に対し、「定期借家契約」である旨を記載した書面を交付して説明すること〜
弊社では、賃貸人に代わり指定の代理委任状を頂き、重要事項説明書と共に賃借人へご説明致しております。
4.「定期借家契約」の終了
「定期借家契約」は、賃貸借期間の満了により、契約は確定的に終了致します。
但し賃貸人は、期間満了する1年前から6ヶ月前までの間（通知期間）に、賃借人に対して、期間満了により契約が終了することを通知しておく必要があります。尚、1年未満の「定期借家契約」の場合には、この賃貸人による通知は必要なく、その期間の満了をもって当然契約は終了致します。
5.既存の契約は不適用
契約の切替については、居住用と事業用に区分する必要があり、居住用一般契約を中途或いは更新の際に「定期借家契約」に切替える事は、当分の間はできません。空室の新規契約の場合はできます。また、事業用の場合は、事後のトラブル防止上、合意解約をきちんと行えば、中途でも「定期借家契約」を締結することができます。
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